JLL Việt Nam chia sẻ báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp và nhà ở tại Hải Phòng, phân tích những thay đổi đáng chú ý của thành phố kể từ sau sáp nhập với Hải Dương. Báo cáo ghi nhận Hải Phòng hiện là đô thị lớn thứ ba cả nước, đồng thời tiếp tục phát huy vai trò trung tâm trong phát triển bất động sản công nghiệp, logistics, nhà ở và thương mại tại khu vực phía Bắc giai đoạn tới.
Một điểm đáng chú ý trong giai đoạn phát triển hiện nay của Hải Phòng là việc thành lập Khu Thương mại Tự do (FTZ), với quy mô hơn 6.200 ha tại một số vị trí chiến lược. Khu Thương mại Tự do được kỳ vọng sẽ tạo thêm điều kiện thuận lợi về môi trường đầu tư, đặc biệt thông qua một số chính sách ưu đãi về thuê đất, thuế và thủ tục hành chính nhằm thu hút doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực công nghiệp công nghệ cao, logistics, tài chính và dịch vụ thương mại.
Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường của JLL Việt Nam tại Hà Nội cho biết: “Khu Thương mại Tự do với các chính sách đặc biệt và quy mô lớn sẽ là động lực gia tăng sức hút đầu tư vào các lĩnh vực công nghiệp công nghệ cao, logistics, dịch vụ tài chính và thương mại. Đây là mô hình đột phá, góp phần mở ra kỷ nguyên phát triển mới cho bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng như đa dạng hóa dòng vốn FDI trên diện rộng tại Hải Phòng và khu vực lân cận.”
Sau sáp nhập, Hải Phòng trở thành đại đô thị với diện tích trên 3.194 km², tổng GRDP đạt gần 25 tỷ USD, dân số trên 4,6 triệu người – trong đó, hơn 2 triệu người trong độ tuổi lao động. Lợi thế địa chính trị cho phép thành phố đóng vai trò cửa ngõ giao thương từ nội vùng, liên vùng đến quốc tế, tiếp nhận mạnh mẽ dòng vốn và là điểm trung chuyển hàng hóa lớn nhất miền Bắc.
“Quy mô dân số lớn, cấu trúc kinh tế cân bằng giữa công nghiệp, cảng biển, logistics cùng hạ tầng giao thông hiện đại là nền tảng then chốt để Hải Phòng vươn lên thành trung tâm tăng trưởng mới của cả nước,” bà Nguyễn Hồng Vân nhận định. “Vị trí cửa ngõ chiến lược này tiếp tục đón đầu các dòng vốn FDI, định hình Hải Phòng như mắt xích chủ lực trong mạng lưới phát triển kinh tế vùng Đồng bằng sông Hồng và cả nước.”
Nguồn: GSO, Oxford Economics, Bộ phận Nghiên cứu JLL
Bứt phá ở bất động sản công nghiệp và logistics
Các số liệu mới nhất cho thấy, tới tháng 10/2025, Hải Phòng có tới 1.761 dự án FDI còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký đạt trên 50 tỷ USD, trở thành một trong những thị trường thu hút nhiều FDI nhất toàn quốc. Riêng trong năm 2025, thành phố phấn đấu thu hút thêm 5,5 tỷ USD vốn đăng ký mới. Dòng vốn này đã và đang tập trung mạnh vào các khu công nghiệp, khu kinh tế – các động lực hiện đại hóa sản xuất, logistics chuỗi cung ứng.
Theo báo cáo của JLL ghi nhận thị trường bất động sản công nghiệp Hải Phòng ghi nhận tốc độ tăng trưởng vượt trội. Nguồn cung đất khu công nghiệp liên tục được mở rộng, từ khoảng 3.000 ha năm 2021 lên trên 4.100 ha thời điểm 9 tháng đầu năm 2025, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung khu công nghiệp toàn miền Bắc. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, trên 85% tính đến Q3 2025. Giá thuê đất trung bình năm 2025 là khoảng 130–150 USD/m²/chu kỳ thuê, giai đoạn 2021–2025, tốc độ tăng trưởng giá thuê (CAGR) đạt 3,7%/năm.
Thị trường nhà kho xây sẵn và nhà xưởng xây sẵn cũng mở rộng quy mô rõ rệt. Đến năm 2025, nguồn cung nhà xưởng tại Hải Phòng (cũ) đạt trên 1,400,000 m² với giá thuê trung bình đạt 5,2 USD/m²/tháng, trong khi nguồn cung nhà kho khoảng 566.000 m² với giá thuê ở mức 5,1 USD/m²/tháng.
Tổng nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy KCN tại Hải Phòng theo năm
Các ngành công nghiệp trọng điểm phát triển tại Hải Phòng gồm: điện tử, sản xuất lắp ráp ô tô, cơ khí chính xác, công nghệ cao, chất bán dẫn, logistics và R&D. Chính sách ưu đãi tại Khu Thương mại Tự do, cùng sự phát triển mô hình KCN xanh – bền vững, mở rộng thị trường nhà xưởng xây sẵn, logistics thông minh sẽ tiếp tục củng cố vị trí dẫn đầu của Hải Phòng trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và logistics của Việt Nam.
Bất động sản nhà ở: hưởng lợi từ các đại dự án và cơ hội dân số vàng
Bên cạnh công nghiệp, phân khúc nhà ở đô thị tại Hải Phòng đang ghi nhận những bước tăng trưởng mạnh. Theo báo cáo của JLL, tính tới Q3 2025, nguồn cung căn hộ đạt khoảng 7.700 căn, nhà liền thổ đạt gần 13.000 căn; tổng nguồn cung hai loại hình này đều tăng rõ rệt so với giai đoạn trước. Sự gia tăng được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, triển khai loạt dự án quy mô như Vinhomes Royal Island (870 ha, khoảng 8.150 căn), Vinhomes Golden City (241 ha, khoảng 5.000 căn), The Ambience (1,1 ha, 938 căn), Ruby Coastal City (27 ha, 747 căn), Waterfront City (25 ha, 428 căn), The Centric (8 ha, 200 căn) cùng nhiều dự án khác tại Lê Chân, Hồng Bàng, Hải An và Thủy Nguyên.
Tỷ lệ bán sơ cấp căn hộ ghi nhận ở mức cao, đạt trên 80% trong nhiều dự án trọng điểm; nhà liền thổ cũng đạt tỷ lệ hấp thụ tương tự. Giá bán sơ cấp căn hộ tại Hải Phòng duy trì mức hợp lý so với các thành phố lớn, trung bình dưới 2.000 USD/m². Giá bán sơ cấp nhà liền thổ tại Hải Phòng cũng ở mức cạnh tranh, tạo động lực thu hút người mua ở thực và nhà đầu tư.
Nguồn cung nhà ở theo thời gian tại Hải Phòng, Q3 2025
Nhu cầu nhà ở được thúc đẩy mạnh mẽ nhờ bối cảnh phát triển hạ tầng, sự gia tăng dân số cơ học từ hoạt động công nghiệp và dòng lao động trẻ dịch chuyển về thành phố. Dự báo giai đoạn 2026–2030, nguồn cung mới sẽ tiếp tục duy trì từ các chủ đầu tư uy tín, hoạt động M&A được dự đoán tích cực, thị trường giữ thế cân bằng giữa cung – cầu và giá bán.
Cơ hội tăng trưởng bền vững từ hệ sinh thái đầu tư – phát triển
Hạ tầng giao thông đồng bộ (đường bộ, đường sắt, hàng không, cảng biển), các nâng cấp về giáo dục, y tế, dịch vụ và môi trường sống ngày càng hoàn thiện đang củng cố Hải Phòng trở thành đại đô thị kiểu mẫu khu vực phía Bắc. “Việc tích hợp giải pháp quy hoạch thông minh, môi trường đầu tư cởi mở và thế mạnh nguồn lực con người giúp mỗi phân khúc bất động sản đô thị, công nghiệp, logistics hay thương mại được hưởng lợi song hành,” bà Nguyễn Hồng Vân nhận định.
“Dòng vốn FDI ổn định, chính sách ưu đãi hấp dẫn từ Khu Thương mại Tự do, sự linh hoạt về thủ tục đầu tư và nguồn lao động dồi dào chính là những yếu tố quyết định tạo bứt phá mạnh mẽ cho Hải Phòng trong giai đoạn 2025–2030. Chúng tôi tin tưởng siêu thành phố cảng trung tâm với môi trường đầu tư hấp dẫn, thị trường đa dạng, tiềm năng tăng trưởng bền vững sẽ tiếp tục đóng vai trò thủ lĩnh trong dòng chảy bất động sản của cả nước trong thập kỷ tới.”
Gia Anh (theo TTV)
