Báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam cho thấy thị trường nhà ở tại TP.HCM (trước sáp nhập tỉnh) đã bước vào một giai đoạn bán hàng sôi động trong Quý 4 2025. Sức cầu hồi phục mạnh mẽ cùng với sự gia nhập của nguồn cung mới, đặc biệt từ các dự án quy mô lớn, đã thúc đẩy lượng giao dịch tăng vọt ở cả hai phân khúc Căn hộ và Nhà liền thổ, báo hiệu một chu kỳ tăng trưởng mới cho năm 2026.
Sức cầu tăng trưởng đột phá, dẫn dắt bởi các dự án phía Đông và Cần Giờ
Thị trường Căn hộ phân khúc Cao (bao gồm các phân khúc Cao Cấp, Sang trọng và Siêu sang) ghi nhận khoảng 1.736 giao dịch thành công, tăng trưởng ấn tượng 33% so với quý trước. Hoạt động giao dịch sơ cấp sôi động nhất tập trung tại khu vực nút giao An Phú, với các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án Eaton Park, The Global City và The Privé. Đáng chú ý, phần lớn giao dịch thuộc phân khúc Sang trọng, với mức giá dao động từ 120-150 triệu VNĐ/m².
Phân khúc Nhà liền thổ chứng kiến sự tăng trưởng đột phá với hơn 2.000 căn được hấp thụ trong quý, một kỷ lục trong giai đoạn từ năm 2022 đến nay. Động lực chính đến từ số lượng lớn giao dịch sơ cấp của dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ. Các đợt mở bán của những dự án nổi bật khác như Gladia by The Water, The Meadow và The Sholi Bình Tân cũng đóng góp tích cực vào tổng lượng giao dịch. Nhiều chủ đầu tư đã thúc đẩy sức mua cuối năm bằng cách triển khai các chương trình chiết khấu cao và chính sách thanh toán đa dạng. Đặc biệt, chính sách thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng được áp dụng riêng tại Vinhomes Green Paradise đã giúp giảm đáng kể áp lực dòng tiền, thu hút thành công các nhóm nhà đầu tư có vốn nhỏ hơn với kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận từ các dự án hạ tầng trong tương lai.
Nhìn chung, người mua nhà vẫn thể hiện nhu cầu mạnh mẽ đối với các dự án có pháp lý minh bạch, tiềm năng khai thác thương mại cao và khả năng thanh khoản tốt.
Nguồn cung tăng vọt từ các dự án quy mô lớn
Trong Q4 2025, nguồn cung Căn hộ phân khúc Cao đạt 1.826 căn, tăng 47% theo quý. Phần lớn đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án hiện hữu như Eaton Park (giai đoạn cuối) và The Privé (giai đoạn 2). Thị trường cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khác như việc phân khu Masteri Grand View (The Global City) tiến đến ký kết Hợp đồng Mua bán, và sự tái khởi động của các dự án đã tạm ngưng nhiều năm như Narra Residence (Empire City) và The Park Avenue (NovaLand).
Nguồn cung thị trường Nhà liền thổ tăng mạnh lên 3.387 căn trong quý, chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Green Paradise với hai phân khu đầu tiên là Vịnh Tiên và Vịnh Ngọc. Một dự án mới đáng chú ý khác là Gladia by the Water (Khang Điền – Keppel Land).
Giá bán sơ cấp Nhà liền thổ giảm do yếu tố thống kê, thị trường thứ cấp tăng trưởng ổn định
Giá bán sơ cấp tại thị trường Căn hộ phân khúc Cao đạt 5.099 USD/m², tăng nhẹ 0,7% theo quý và 1,9% theo năm. Đáng chú ý, đợt mở bán giai đoạn cuối của Eaton Park ghi nhận mức giá tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, nhờ được quản lý bởi thương hiệu Hilton và tiến độ tích cực của các công trình hạ tầng khu Đông. Trong khi đó, giá bán thứ cấp của phân khúc này tăng trưởng ổn định ở mức 2,8% theo quý và 8,6% theo năm, đạt 3.995 USD/m².
Ngược lại, mức giá sơ cấp của thị trường Nhà liền thổ ghi nhận ở mức 8.033 USD/m² đất, giảm mạnh 48,5% theo quý và 52,6% so với cùng kỳ, chủ yếu do sự tham gia rổ hàng bán của dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ với mức giá cạnh tranh, làm giảm mức giá trung bình toàn thị trường so với giai đoạn trước vốn chỉ có các sản phẩm đắt đỏ. Diễn biến ở thị trường thứ cấp đã khẳng định niềm tin của nhà đầu tư, với giá bán tăng 2,7% theo quý và 8,6% theo năm, đạt 6.786 USD/m² đất.
Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam chia sẻ: “Những diễn biến trong quý cuối năm 2025 đã cho thấy thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều tín hiệu tích cực. Sức cầu không chỉ hồi phục mà còn thể hiện sự quan tâm rõ rệt đến các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán phù hợp và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Trong cả năm 2026, chúng tôi dự báo thị trường sẽ tiếp tục đà tăng trưởng này và có thể chào đón nguồn cung mới dồi dào, với khoảng 7.500 – 8.000 căn hộ phân khúc Cao và 4.500 căn Nhà liền thổ. Các dự án đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ và Khu đô thị Đại học Quốc tế Berjaya sẽ là những nguồn cung chính trong thời gian tới, đóng góp đáng kể cho thị trường. Song song đó, việc tiến độ triển khai pháp lý được cải thiện cùng với các dự án hạ tầng trọng điểm đang dần hoàn thiện như các đường vành đai 3, 4 và các tuyến đường sắt đô thị đang kêu gọi đầu tư sẽ là bệ đỡ vững chắc, không chỉ thúc đẩy các dự án hiện hữu mà còn khuyến khích hàng loạt dự án mới được khởi động. Với những yếu tố tích cực này, năm 2026 được kỳ vọng sẽ mang lại những chuyển biến rõ nét và bền vững hơn cho thị trường bất động sản TP.HCM.”
Gia Anh
