Báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam cho thấy, thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại tại cả miền Bắc và miền Nam vẫn duy trì đà phát triển vững chắc trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, nổi bật lên nhờ tư duy chủ động đầu tư, điều chỉnh nguồn cung linh hoạt nhằm đáp ứng đa dạng nhu cầu của khách thuê.
Nhà kho xây sẵn hiện đại, thường có thông số kỹ thuật cao như chiều cao thông thủy từ 9-12 mét, tải trọng sàn 3 tấn/m2, ít nhất một bến xếp dỡ cho mỗi 1.500 – 2.000 m2 sàn kho, với hệ thống phòng cháy chữa cháy tự động và bổ sung các giải pháp dịch vụ hậu cần, là loại hình kho được tập trung phát triển bởi các chủ đầu tư tổ chức trên quy mô lớn. Các dự án quy mô lớn trên 10.000 m2 diện tích cho thuê thuần (NLA), nằm ở các các tỉnh trọng điểm sản xuất thuộc thị trường cấp 1, được phân loại là nhà kho xây sẵn trọng điểm. Đây là nhóm dự án ghi nhận hoạt động ổn định và có khả năng kháng cự trước những thách thức trên thị trường tốt.
Miền Bắc: Nhu cầu được thúc đẩy bởi nhóm doanh nghiệp sản xuất, nguồn cung tiếp tục mở rộng nhanh chóng
Năm 2025, khu vực miền Bắc (trước sáp nhập) bao gồm Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương ghi nhận thị trường nhà kho xây sẵn phục hồi trở lại sau giai đoạn chững ngắn hạn do tác động từ thông tin thuế đối ứng của Mỹ. Nhu cầu thuê tiếp tục ổn định, hấp thụ thuần Q4 đạt 125.000 m2, vượt tổng mức hấp thụ cả ba quý đầu năm. Tính chung năm 2025, tổng diện tích hấp thụ thuần đạt 236.000 m2, tăng 13% so với năm trước. Động lực lớn nhất vẫn đến từ các doanh nghiệp sản xuất, được củng cố thêm bởi tăng trưởng nhu cầu do hoạt động mua sắm tiêu dùng cuối năm sôi nổi hơn.
Cạnh tranh trên thị trường càng tăng khi nguồn cung tiếp tục được mở rộng với 256.000 m2 nhà kho mới, nâng tổng nguồn cung lên hơn 2,04 triệu m2. Các dự án trọng điểm hoàn thiện trong Q4 bao gồm BWID ESR Yên Phong mở rộng, Sembcorp Logistics Park Đình Vũ và IDEC Horizon Park (kho B2). Xu hướng phát triển nhà kho cao tầng và nhà kho đa chức năng cho thuê linh hoạt, giúp tối ưu chi phí đất cho chủ đầu tư và đáp ứng tốt hơn nhu cầu đa dạng của khách thuê, vẫn đang tiếp tục duy trì đà phát triển trong năm qua.
Giá chào thuê trung bình tại miền Bắc trong Q4 2025 đạt 4,93 USD/m2/tháng, tăng 1,48% so với quý trước và 6,62% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng trung bình thị trường chủ yếu xuất phát từ mức giá cao tại các dự án mới, trong khi giá thuê tại các dự án hiện hữu khá ổn định,
Năm 2026, miền Bắc dự kiến tiếp tục mở rộng đáng kể với 683.000 m2 nhà kho xây mới, phần lớn tập trung tại Bắc Ninh và Hưng Yên, do các tập đoàn lớn như Mapletree, SLP, BWID triển khai dự án. Nhu cầu được dự báo ổn định với động lực thuê kho tiếp tục chủ yếu đến từ doanh nghiệp sản xuất và các công ty logistics bên thứ ba (3PLs). Thị trường dự kiến sẽ tiếp tục cạnh tranh khi nguồn cung tăng mạnh.
Miền Nam nhấn mạnh vai trò nội địa hóa, bổ sung nguồn cung quy mô lớn tại Long An cũ
Thị trường nhà kho xây sẵn ở miền Nam (trước sáp nhập) bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai và Long An, trải qua một năm ổn định bất chấp những biến động về kinh tế toàn cầu, nhất là do ảnh hưởng của chính sách thuế quan từ Mỹ. Tổng hấp thụ ròng Q4 đạt trên 97.600 m2, đưa tổng cộng hấp thụ cả năm 2025 tăng hơn 70% so với năm 2024, đạt 453,000 m2. Nhu cầu thuê được đẩy mạnh vào mùa tiêu dùng cuối năm, nhóm doanh nghiệp logistics 3PLs cùng tệp khách hàng phục vụ thị trường nội địa vẫn là động lực chủ yếu cho các giao dịch thuê mới.
Nguồn cung miền Nam ghi nhận dự án lớn nhất năm là nhà kho hai tầng do BWID phát triển tại Khu công nghiệp Thuận Đạo với 120.000 m2 diện tích sử dụng. Tính đến Q4 2025, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn trọng điểm ở miền Nam đạt khoảng 2,4 triệu m2, tăng 11,2% so với năm 2024. BWID và Mapletree là các nhà phát triển dẫn đầu trong mảng thị trường này.
Giá thuê trung bình ở miền Nam trong Q4 đạt 5,04 USD/m2/tháng, tăng 0,3% theo quý và 2,7% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, giá thuê thuần thực tế vẫn duy trì ở mức cạnh tranh nhờ các chính sách ưu đãi đa dạng từ chủ đầu tư để thu hút khách thuê, nhất là trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn gia tăng nguồn cung lớn.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam đánh giá: “Thị trường nhà kho xây sẵn năm 2025 cho thấy sự chủ động thích ứng của cả hai khu vực khi chủ đầu tư liên tục điều chỉnh sản phẩm, mở rộng quy mô đầu tư cũng như nâng cao chất lượng vận hành. Việc các dự án mới chú trọng phát triển thiết kế kho cao tầng, linh hoạt hóa mô hình sử dụng cho thấy một thị trường đang phát triển năng động, thích ứng nhanh với diễn biến thị trường cũng như nhu cầu ngày càng đa dạng của khách thuê. Dòng vốn đầu tư dự kiến tiếp tục dồn về các tỉnh trung tâm công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng, Long An, Bình Dương và Đồng Nai, giữ vai trò then chốt trong chiến lược phát triển hậu cần của Việt Nam.”
Trong năm 2026, thị trường kho vận miền Nam dự kiến có thêm 313.000 m2 kho xây sẵn mới tại Đồng Nai và Bình Dương. Sembcorp lần đầu tiên đầu tư nhà kho hỗn hợp xây sẵn tại khu vực này, dự kiến bàn giao cuối năm. Tâm lý thị trường được dự báo sôi động hơn trong mùa Tết Nguyên Đán và duy trì đà tăng trưởng tích cực suốt năm, nhờ kỳ vọng về chính sách đẩy mạnh phát triển kinh tế trong nước cũng như vai trò ngày càng được củng cố của Việt Nam trong khu vực.
Gia Anh
